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香港置業調查:近9成市民感置業困難 逾六成人冀買私樓 房策助上車 換樓鏈啟動 全年一、二手住宅註冊量料達6.3萬宗 豪宅市場看漲 佔比挑戰兩成半創紀錄新高

香港置業

更新日期 : 18/10/2017

特首林鄭月娥早前公佈上任後首份施政報告,房屋政策續成為焦點,包括將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化,以及推出「港人首置上車盤」,針對性為市民搭建置業階梯,相信有助疏導各階層置業需求。香港置業行政總裁李志成表示,現時樓價屢創新高,變相提高上車門檻,細價樓盤源短缺,成交每況愈下,今年中高價物業市場表現更首次超越細價樓,逾1,000萬元至2,000萬元物業佔比亦首度衝破雙位數水平。值得注意,當局有意延長「換樓退稅期」,市場憧憬換樓板塊起動,壓抑已久的換樓需求將會釋放。預期未來大單位落成量不足6%,豪宅將會供不應求,相信逾千萬物業表現有力再上,佔一、二手住宅註冊比率全年可望挑戰兩成半創紀錄新高,而全年樓價增長幅度則看升超過一成。

根據本行第四季「置業意向調查」結果顯示,近九成受訪者感現時置業有困難,僅約23%表示年內有意入市,比例創自2016年次季有紀錄以來7季新低(見圖一),樓價走勢及房屋供應成為影響入市決定的主要因素。李志成認為,政府在樓市上升週期增加資助房屋供應,無疑為有意置業者提供更多上車選擇,惟政府應隨樓市變化調節政策,例如適時放寬按揭成數及年期等,一旦逆市週期重臨,更應逐步減辣,避免樓市硬著陸。

圖一:市民入市意欲跌至7季以來新低
圖一:市民入市意欲跌至7季以來新低


九成受訪者認為置業困難 樓價最影響入市決定

香港置業營運總監姚偉南表示,香港置業於9月底至10月初,透過網上問卷形式進行第四季「置業意向調查」,成功收集312份問卷。有近57%的受訪者看好今年樓市走勢,惟近九成的受訪者對置業感到困難,71人表示年內會考慮置業,僅佔總數約23%,入市意欲創7季新低。
有四成三受訪者認為(見圖二),樓價走勢是影響置業決定的最主要因素,按季大幅上升約23個百分點,佔比最大。兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素,比例按季升近5個百分點,相信普遍市民觀望房策細節,入市持審慎態度。至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%。

圖二:影響受訪者入市決定的因素
圖二:影響受訪者入市決定的因素


市民料本港樓價續升 大部份欲購私人住宅

是次調查中,近五成七受訪者相信年內本港樓價將繼續上升(見圖三),而預料樓價下跌的佔約兩成七。對比香港置業於第三季進行的相同調查,認為樓價會上升的比例,按季增逾10個百分點,而預期樓價下跌的比例,則按季回落約8個百分點,結果反映普遍市民對後市取態轉趨樂觀。

圖三:受訪者預測年內樓價走勢
圖三:受訪者預測年內樓價走勢


考慮入市的受訪者中,傾向購買一手私樓的比例錄得連續兩季回升,按季微升約有3個百分點至60%,最主要原因是樓齡新及裝修新簇,各佔約35%及22%。其次是因為新盤定價吸引及有按揭優惠,各佔約20%及13%,屋苑設備則佔10%。調查同時顯示,大部份市民有意購入私人住宅,佔比超過6成(見圖四),較資助房屋不足4成的比例為高,可見私人住宅市場不乏捧場客。受訪者大部份有意購買價值300萬元至499萬元的物業,佔比最重達46%。

圖四:選購私人住宅及資助房屋意向
圖四:選購私人住宅及資助房屋意向


然而,現時樓價屢創新高,物業交投漸由細價樓主導,分流至中高價物業市場。香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料(見圖五),500萬元或以下物業一、二手註冊量比率呈下行趨勢,今年首9個月佔比已跌至39%,創歷史新低,而本港樓價逾500萬元至1,000萬元的物業率先跑出,佔一、二手住宅註冊量比率升穿四成,達41%,更是自1996有紀錄以來首度超越前者。與此同時,逾千萬元或以上物業佔比同樣逐年上漲,當中逾1,000萬元至2,000萬元物業佔比亦首度衝破雙位數水平。此變化相信是因市場上細價盤數量減少,樓價推高變相帶動中高價物業成交量。

圖五:1996年至2017年一、二手住宅註冊量比率走勢
圖五:1996年至2017年一、二手住宅註冊量比率走勢


市民冀增供應放寬按揭助上車

香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,現時平均每宗一手私樓註冊金額已突破1,280萬元,而平均每宗二手住宅註冊金額亦逾680萬元,令市民難以負擔,故是次亦針對上車措施進行調查(見圖六),發現逾四成受訪者冀政府透過增加供應助市民置業,認為增加資助房屋及私人住宅供應有幫助的分別佔約26%和15%,近22%期望政府可放寬按揭成數,13%冀獲提供首置低息貸款,而取消壓力測試及降低住宅物業印花稅則各佔約9%。

圖六:受訪者認為有助上車的措施
圖六:受訪者認為有助上車的措施


釋放換樓需求 看好豪宅市場

李志成對於政府增建資助房屋表示歡迎,預料首階段供應有限,若低於市價出售,客源料與私樓不同,相信短期對私人市場影響輕微。惟樓市週期變動不定,加上供應預期增加,長遠樓價有機會調整,一旦樓市呈下行趨勢,市場上將會出現更多市民可負擔的上車盤,即資助房屋及私樓市場重疊情況會加劇,尤其是細價物業,屆時私人市場與資助房屋之間或出現爭客情況。為免資助房屋供應過盛擾亂市場秩序,政府應適時調節政策,逐步減辣,例如降低住宅物業印花稅、放寬樓宇按揭成數及年期限制,讓樓市成交重回正軌,亦避免細價樓大量湧現衝擊市場。

至於高價及豪宅物業市場,則影響相對有限。究其原因,大單位長遠供應緊絀,截至2017年8月底,實用面積介乎1,076至1,721平方呎的D類及實用面積達1,722平方呎以上的E類私人住宅落成量已降至不足6%(見圖七),再者,豪宅與資助房屋客源有別,加上政府有意放寬現行6個月的「樓換樓退稅期」,重啟二手業主換樓鏈,相信壓抑多時的換樓動力有待釋放,李志成相信,換樓市場板塊起動,高價及豪宅物業表現可看高一線,逾千萬物業一、二手物業註冊量比率有機會由現時兩成提高至兩成半,再創歷史新高。

圖七:2017年*D及E類私人住宅單位落成量佔比
圖七:2017年*D及E類私人住宅單位落成量佔比


承接樓市旺勢 第四季新供應逾7,800伙

今年首9個月,一、二手市場表現均優於去年同期,李志成展望第四季,多間發展商對後市仍具信心,料會推出多個項目增加供應,第四季全港有機會推出的新盤單位共涉7,862伙(見圖八)。新供應單位主要分佈在將軍澳、西九龍、港島東區及中西區等多個地區,其中以將軍澳、港島東區及西九龍涉及單位最多,共涉5,437伙。

圖八:預期下半年全港有機會推出的新供應
圖八:預期下半年全港有機會推出的新供應


全年一、二手住宅註冊量料達6.3萬宗

施政報告公佈後,後市明朗化,近期一手成交表現理想,發展商積極推盤,配合按揭優惠及多種付款方式吸引客人,將促使購買力續投入一手市場,維持全年一手私樓註冊量達到2萬宗(見圖九)預測,按年料增逾19%,跑贏二手,二手住宅註冊量則有望達到4.3萬宗,預測全年一、二手住宅註冊量合共6.3萬宗(不包括一手公營房屋數字),按年升逾一成。而樓價方面,二手樓價反覆向上,今年首9個月已累升近9%,預期全年樓價將升逾一成。

圖九︰2017年全年一、二手住宅註冊量預測
圖九︰2017年全年一、二手住宅註冊量預測


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